房市房事：搞懂人生財富最大條的事(增修新版)


	自古名言～有土斯有財！購屋是件人生大事，卻是學校沒教的事！…… 　　房地產是人生當中最高額，且最長久的一筆財富，縱觀房市，就它的基礎概念、市場、標的之常識是恆久不變的，但對於價格、決策、管理的智慧，才是決定了房地產能否讓您財富倍增的勝負關鍵！　　不論您是否已經擁有房地產，買屋或賣屋終將是您一定會面對的事，新版房市房事，掌握財富的機會、命運，絕對不能錯過這本最完整、最實用的房產財富智庫寶典。　　最專業的房地產名師，最淺顯的文字，一本書就讓您搞懂房市的全貌！　　本書將作者於清華大學-自強基金會所講授房地產主題之推廣教育課　程，完整編錄全系列之授課內容精要。按照課題篇章的引導方式，並依系統性、關聯性的原則，透過文字將房地產的全貌完整呈現。　　《基礎－知識篇》概括房地產的通識入門概念、市場、標的等主題的正確認知　　《進階－智慧篇》綜理攸關房地產財富之價格、決策、管理等問題的實戰應用　　內容廣泛，綜合了房地產的產權、價格、交易、投資以及整體市場分析與金融操作應用，真正能夠讓讀者去了解置產與人生財富的重要性，做最好的因應和決策。　　進入「直轄六都」與「實價登錄」時代　　新版房市房事，絕對是您必備最完整、最實用的房產財富智庫寶典　　不僅教您挑屋購屋交易的技術性；更讓您學會剖析房地產財富哲學的智慧能力初版讀者回饋推薦　　這本書對極需買房的我來說是即時雨，世華老師將他成熟豐富的經驗，有系統的整理成這本書，讓我得到不少收穫和成長，配合課程學習也讓我了解謄本對房屋買賣的重要性。除此之外，本書內容還包括一些置產財富的觀念，對人生方向有相當大的幫助，對銀行貸款和金融面向也都有深一步的分析，內容多元實用容易吸收。恭喜再出新版，真的是值得推薦的一本好書！－（自強基金會學員讀者）　張育獻　　時下年輕人薪資不高，如何利用另外的理財投資，提升自己財富水位？范老師把房地產專業知識無私與人分享，也給年輕人一個很好的學習機會；如果您想要有不一樣的收穫，比同輩提早財富自由，一定要比其他人付出更多努力學習；真心推薦此書，讓您搞懂人生財富最大條的事！－（自強基金會學員讀者）　國營事業工程師　林政諭　　財富沒有不勞而獲，人生不要只有『想想而已』，此書教導很多房地產專業知識，給想入市的您我一個很好的學習機會，有了這些專業知識，更要去實踐，財富才會願意跟著您！請記得想學游泳，就要跳下水，否則只能坐在游泳池邊為人鼓掌，人有無限可能，願意付出，才會有收穫!－（自強基金會學員讀者）　中砂設備課組長　邱新欽　　市場多頭時，還是有人賠錢？空頭時，賺錢的大有人在！投資賺錢是每個人心中夢想，買賣房屋的專業知識，學起來一輩子都受用！您想當房事、房市裏的勝利組嗎？買房不想被賺一手？書中的內容只要願意細心學習，將受用無窮；現在的準備，將會翻轉您的人生，誠心推薦您。－（讀者）　榮陞汽車財務課長林慧莉　　這本房事寶典裡面，有許多的觀念非常適合剛要踏進社會的小資男女閱讀，一些觀念與想法深入淺出，淺顯易懂，幫助大家了解房事的奧秘與顛覆大家對於房地產市場的看法。推薦大家一定要買這本書好好收藏！－（讀者）　八年級包租新貴　羅向恆　　您有想過買房、賣房兩個行為，可以為您帶來一整年的財富嗎？很多人都不懂得，因為覺得跟自己無關，機會和財富就這樣擦身而過！您有思考過如何正確的理財與投資嗎？如何為自己賺進人生的第一桶金？藉由此書學習到專業能力，您也可以因一個物件買賣，就賺到一般人一年的薪水，何樂而不為？－（讀者）　家扶中心－家扶之友會會長　洪聖凱　　世華老師的書俊霖幾乎全買了，在近期這段房市低迷的期間，我卻成交了3間賣的房子，租的5件，上過老師3次的課，世華老師也很樂心幫我解惑，拜讀了老師的著作，對於我的房市專業能力更加獲益良多，真的很謝謝世華老師，請大家多多支持世華老師的書，台慶俊霖謝謝各位。－（房仲讀者）　台慶不動產　彭俊霖　　從事房仲，和客戶溝通是一大難題！這本書除了詳述房地產投資和自住的財富觀念之外，更對於房地產的交易市場全貌解析得非常完整，針對消費者的購屋心態，業界人士可以應用它的內容與客戶達到良好的溝通。透過這本書，消費者可以對房市得到完整的認識，在買賣房屋的時候，也能減少糾紛或疑慮，更加信賴專業服務與價值了！－（房仲讀者）　高雄　首席不動產經紀有限公司　任志翔　　房地產，對於大部分的學生來說，既遙遠又陌生！　　現階段我們雖然沒有能力買屋置產，但終有面對的一天，不妨提前做好準備作業。而房市房事這本書能夠由淺入深的幫我們打下正確觀念及良好基礎，了解房地產價值，讓我覺得在房地產這塊市場上受益良多！－（學生讀者）　致理技術學院　陳慧怡　　夢想當包租公，卻從沒買過房子的我們擔心的事很多，書中實用又深入淺出的知識，讓我們解決原本手上連頭款都不足的窘境，安全地運用銀行槓桿買到了我們的第一屋。房地產真的是儲存財富及避險的好工具，也是每個人人生中不免一定要面對的課題。范老師一系列的書籍我都認真讀過，也每回都從楊梅特地趕到台北參加老師的講座及課程。恭禧老師的書再版，預祝大賣！－（青創會學員讀者）　林麗芳　　買房、賣房準備好了嗎？別以為這事不關已，任何買賣的行為，都將是避險與獲利的來源！要懂得眉角很多，對於出社會工作10年的我，總認為房市與自身無關，看完此書後，發現人生的轉變，就在於您願不願意付出學習，因為這些知識，都將讓您搞懂人生財富最大條的事。－（青創會學員讀者）　新耀陽顧問有限公司主管潘友德　　人生是一連串選擇的組合……如何在正確的時間選擇對的決策與配置，將是改變人生的最大秘密！　　本人約莫在四或五年前吧，逛書店看到一本有關房地產的書，在好奇心的驅使下就買回來，這本書是范老師的《房事的秘密》，這是第一本我購買有關房地產的書籍，種下房地產改變我人生的契機。　　這是人生中最重要的事情，但學校教育都沒辦法加以琢磨或提到，之後拜讀不少范老師的大作，如：《是誰在決定房價？》、《房市房事！搞懂人生財富最大條的事》、《為什麼？你賺不到我的錢！》等，更報名多場由老師在青創會舉辦的演講，並聆聽多場老師的空中廣播，讓我對房地產的知識如虎添翼、功力大增、收穫滿滿……對台北阿德而言，房地產的專業知識與對房屋的特有感覺改變了我一生。　　最後台北阿德誠摯告訴大家，范老師在房地產專業知識上，一定會對您在決策有關房地產時，產生重要的協助與參考價值！－（青創會學員讀者）　台北阿德


	目錄序一本書就讓您了解房市的全貌推薦文初版讀者誠摯回饋基礎－知識篇 Part-1概論１、房地產的入門觀念 1.1購屋其實並不是一種計畫性需求 1.2認清「財富」與「所得」之差別 1.3小錢累積到一定門檻，就要用錢來滾大錢 1.4搞懂房地產，賺的遠比辛苦錢更多！２．投資房地產的報酬與風險 2.1自住與投資 2.2「商品價差」與「資產收益」 2.3房地產的「倍數」投報率不是蓋的 2.4房地產為「門檻高」但「風險低」的金融工具３、房地產的取得與財富累積 3.1準備好面對未來一定會碰到的事 3.2 年輕有殼真好！ 3.3房地產是投資理財最佳選擇之「金融商品」 Part-2市場 4．房地產的市場結構 4.1房地產的「市場」與「投資」 4.2房地產市場的商品來源 4.3房地產市場的組成要素 4.4房地產市場組成的關係架構（市場圖解） 5、房地產的市場循環 5.1房地產市場的產業生態循環 5.2房地產市場的價格波動循環 6、房地產的廣告與行銷 6.1房地產的行銷議題與包裝 6.2消費者看到、聽到的房價都是貴的？ 6.3房屋帶看與促銷的手法 6.4房仲業的服務及佣獎結構 7、房地產的交易與買賣通路 7.1房地產商品的交易移轉流程 7.2房地產交易之產權登記過戶流程 7.3不動產經紀條例下所規範的通路服務 7.4房仲業之專業素養與品牌服務 Part-3標的 8、房地產的種類區分 8.1商品種類：預售屋、中古屋、法拍屋 8.2建築型式：公寓、大樓、透天 8.3用途區分：住宅、店舖、工廠、辦公室 9、登記制度與產權調查 9.1不動產於法令上的身分證明－「所有權狀」 9.2不動產產權的公開資訊－「謄本」 9.3房地產之「計價」與「計數」單位 9.4調閱謄本其實很簡單 9.5屋主形式上的自白－現況說明書進階－智慧篇 Part-4價格１0．房地產的價格與價值 10.1房地產價格的產生 10.2解讀房價的祕密 10.3房地產所具備之「金融商品」價值 10.4經濟成長與通貨膨脹 10.5房價「M型化」現象１１．不動產估價 11.1不動產之估價方法及原則 11.2價格通過「調整因素」，估價才具可信度 11.3「實價登錄」的比價參考１２．市場供需價量的解析 12.1房地產市場供需的各項指標 12.2房地產市場的有效需求 12.3房地產市場的有效供給 12.4交通替代性的調整因素１３．金融條件與住房政策 13.1利率、融資條件的金融政策面影響 13.2看不見的手！控管房市的施政決策 13.3「合宜住宅」與「都市更新」 13.4「直轄六都」的市政版圖與產業遷移 13.5研判「離場」時機與其他負面因素 Part-5決策１４．選購房地產的不敗原則 14.1先確認好「動機」才會有對的決策 14.2如何選購預售屋？ 14.3選購成屋、中古屋的重要原則 14.4各種「供需圈」之房地產類型選購１５．如何決定房價與議價？ 15.1決定房價的行動程序和步驟 15.2菜市場議價法 15.3一出手就要掐到位１６．決勝關鍵的行動判斷 16.1購屋的勇氣 16.2買房一定要很殺？ 16.3買房子，是看品質環境？還是看會漲多少？ 16.4培養市場的敏感度與直覺判斷力 Part-6管理１７．房屋貸款（融資額度及利率） 17.1購屋資金的準備 17.2銀行－房屋貸款流程 17.3銀行的貸款額度核定原則 17.4銀行審核個人信用的標準１８．資金運用與財務金融操作 18.1個人信用是一份重要的「資產」 18.2房地產融資操作的規模與效益 18.3融資伴隨的是「增值利潤」或「泡沬風險」 18.4以「租金報酬率」試算資金置產的效益 18.5兼顧「資產增值」與「資金避險」的穩贏操作１９、房地產的風險管理 19.1避開購屋常犯的錯誤和陷阱 19.2認識風險與規避風險 19.3如何處理瑕疵問題與爭議？２０、資金債務與資產保全管理 20.1不動產的法規與稅制 20.2房貸債務的管理 20.3他項權利設定，還款不必急著去塗銷 20.4維護社區管理品質，也維護房價＜附記-1＞房地產歷年大事紀＜附記-2＞簡單生活智慧，總結房市的起落＜附錄＞房貸月付金試算表