港樓變薪術

　　面對移民潮疊加人口老化的兩大趨勢，如何用盡「港樓」價值，滿足一個 家庭三代人的需要？移民的，如移往高稅國家，不妨保留港樓出租，為回流「留一手」，識部署不單不怕稅，甚至可以製造出「節稅現金流」；留港的，亦可憑自住物業耍出「變薪組合拳」，套現套息，過更豐盛的退「優」生活！

　　「退休理財」專家李澄幸夥拍「港樓」專家陳智鑾，從港人最關心的「移民潮」說起，將「物業 x 理財」規劃深度結合，以大量「貼地」案例，多角度剖析當今「港樓」價值並傳授「變薪」部署，滿足不同家庭的理財需求。

　　對有意移民的業主，作者建議藉三大原則決定港樓去留，亦分享如何妥善遙距管理物業，以及如何以加按「變薪」，同時慳盡入息稅、資產增值稅以至遺產稅！

　　另外，對留港發展以至退休的業主，作者傳授多套「變薪組合拳」，結合安老按揭、加按套息、各種理財工具等，教讀者自製「長糧」，憑港樓「變薪」現金流，亦可用盡公共政策下之福利，每月輕鬆賺取穩定的被動收入，優游自在！
 

推薦序 李明正 ............ 7
股榮 ............... 9
Wendy Ng .... 10
程俊昌 .......... 11
卓啓雄 .......... 13

自序 李澄幸........... 15
陳智鑾........... 17

導言 憑港樓「變薪」 更豐盛人生 ...... 20

第一章 — 變薪前：先認清港樓價值
1.1負產資急增＝樓市差？ ...... 26
1.2人口老化 有利樓市穩定 ...... 29
1.3「新香港人」引發買樓潮 ...... 32

第二章 — 移民前：學懂稅務再變薪
2.1 「港樓斷捨離」的基本準則 ...... 38
2.2 移民後留港樓收租 慳稅有計 ...... 45
2.3 不需要急沽港樓避稅！ ...... 49
2.4 非英國居籍 港樓不用交遺產稅 ...... 54
2.5 合理「借錢」 慳稅兼創造現金流 ...... 58

第三章 — 薪火相傳的港樓
3.1 移民後沽樓？ 「匯款制」有得救！ ...... 66
3.2 遺產處理法寶：按揭、壽險、遺囑 ...... 71
3.3 物業減磅 先「擇舊而沽」...... 75
3.4 留舊樓博收購 須有心力與財力 ...... 79
3.5 遙距管理物業 減低風險有法 ...... 87
3.6 做好港樓規劃 一家三代有「獎賞」...... 95

第四章 — 香港退休新常態
4.1 養兒防老不再 完善規劃退休 ...... 100
4.2 計算機算不出的「預期壽命」...... 103
4.3 退休四大開支與資金部署 ...... 107
4.4 如何揀樓退休？ ...... 110

第五章 — 港樓「變薪」退休安心
5.1 百萬富翁窮到燶 ...... 116
5.2 安老按揭之大話怕計數 ...... 122
5.3 安老按揭「送」你 200 萬 ...... 131
5.4 適用於中產的「組合拳」...... 138
5.5活化物業變薪 套息自製長糧 ...... 144
5.6「分身家」的規劃藝術 ...... 154
5.7 從聯名戶口到平安三寶 ...... 161

第六章 — 變薪之後再投資 — 花紅篇
6.1 加速重建 「舊樓期權升值」...... 174
6.2 劏房的前世今生 ...... 178
6.3 手把手挑選優質舊樓博重建 ...... 185
6.4 港樓避雷① 「有買貴無買錯」？ ...... 193
6.5 港樓避雷② 揭穿無牌集資 ...... 197
6.6 一手樓、抽新股與「呼吸 PLAN」...... 201
6.7 納米樓與接火棒 ...... 205
6.8 公司轉讓形式的辣與不辣 ...... 210

後記：港樓 & Financial Life Planning ...... 220

 

作者簡介



李澄幸（Ray）

　　財務策劃師、理財導師、理財書籍作家，從事金融行業超過16 年，專注於退休策劃及資產配置。Ray定期在各業內活動擔任講者，曾為各大金融機構提供超過150場的培訓及講座。他曾任香港財務策劃師學會主席以及香港職業訓練局銀行及金融業訓練委員會委員等的義務崗位，並致力於公眾理財教育，專欄文章定期刊登於《信報》及《明報》等，亦定期接受各大媒體訪問，同時開辦各種主題的理財工作坊。學歷及專業資格：香港中文大學經濟學學士、認可財務 策劃師 CFP ®、註冊管理會計師 CMA。

陳智鑾（Thomas）

　　信達興業創辦人、物業理財專家， 曾任職發展商高層，擁有多年房地產收購、合併及土地開發經驗，持 有住宅物業達雙位數。Thomas 亦 是香港證監會持牌人士，有十多年 銀行、私人銀行及家族辦公室經驗，其撰寫的物業理財專欄文章刊登於《明報》。