住宅租賃契約：理論與實務教戰手冊（二版）

推薦序／林志雲
推薦序／吳本源、張玉玲
二版序
序

前言／1

第一章 住宅租賃契約
1.總則／3
2.適用的法規及契約／4
3.契約審閱期間及消保法適用／9
4.合格的出租人、代理人及承租人／10
4.1.不動產經紀業者／11
4.2.包租業者／11
4.3.非職業性代理人／12
4.4.租賃住宅代管業在有限條件下得代理簽署租賃契約／13
4.5.不合格的出租人或代理人／14
4.6.承租人需要成年嗎？／14
5.租賃標的／16
5.1.租賃標的及範圍的重要性及描述／17
5.2.社區公共設施及規約／18
5.3.前承租人留下的物品／19
6.租賃期間／20
7.租金約定及支付／21
8.押金約定及返還／22
9.租賃期間相關費用及稅費之支付／22
9.1.管理費／24
9.2.水費、電費、瓦斯費、網路費／28
9.3.稅費／29
10.使用租賃住宅之限制／30
10.1.使用用途／30
10.2.遵守法規／31
10.3.轉租／32
11.修繕／34
11.1.修繕義務及費用分擔／34
11.2.承租人的義務／35
11.3.承租人的權利／37
12.室內裝修／38
12.1.室內裝修與裝潢／38
12.2.承租人負擔增設部分之修繕責任／40
12.3.是否應回復原狀／41
12.4.其他特別法規／42
13.出租人之義務及責任／42
13.1.提供權利及身分證明的義務／42
13.2.提供合於居住使用之住宅／43
13.3.約定修繕範圍／44
14.承租人之義務及責任／44
14.1.提供身分證明的義務／44
14.2.善良管理人之注意義務／45
14.3.賠償責任／46
14.4.通知出租人轉租相關資訊／47
15.租賃住宅的滅失／48
15.1.不可歸責於承租人／48
15.2.可歸責於承租人／49
16.提前終止租約／50
16.1.是否得提前終止／50
16.2.提前終止及賠償方式／51
17.租賃住宅之返還／52
17.1.租賃住宅返還及點交／52
17.2.單方點交／54
17.3未返還租賃住宅之違約金／55
18.租賃住宅所有權之讓與／56
19.出租人法定提前終止租約事由／57
20.承租人法定提前終止租約事由／59
21.遺留物處理／60
22.履行本契約之通知／62
22.1.送達／62
22.2.電子通訊／63
23.契約公證／66
24.契約及相關附件效力／67
25.當事人及其基本資料／67
26.不得約定事項／68
27.新增特約條款／69

第二章 實務問題及糾紛處理
1.「篩選房客」有用嗎？／77
2.和房客的健康及安危有關（119相關）／79
2.1.凶宅及非自然死亡的定義／80
2.2.房客罹患急性疾病時，房東應如何處理？／84
2.3.房客過世之處理方式／92
2.4.承租人疑似要自殺？／98
2.5.承租人自殺，出租人是否可以求償？惜命條款有用嗎？／106
2.6.房客父母家屬請求查房？／111
2.7.承租人要求查房，該如何處理？／114
2.8.火災警報器響起，應如何正確處理？／115
3.和房客影響治安及秩序有關（110相關）／119
3.1.應該怎麼裝監視器？／120
3.2.可以公布房客違規的監視器錄影紀錄嗎？／126
3.3.警方是否可以向房東申請調閱監視器錄影紀錄？／130
3.4.房東是否可以未經房客同意擅自進入房屋？／131
3.5.房客疑似吸毒，應如何處理？／132
3.6.房客是通緝犯，應如何處理？／142
3.7.房客遭竊，房東是否需負責？／144
3.8.房客是否可自行換鎖？／146
3.9.房客總是影響公共安寧，應如何處理？／149
3.10.警方要求房東協助辦案／153
4.和建物安全管理相關（場所安全）／156
4.1.因洗臉盆破裂導致房客受傷甚至死亡，房東要負責嗎？／157
4.2.房客在公共區域受傷，房東是否需負賠償責任？／166
5.契約糾紛及爭議處理（和法院相關）／170
5.1.各種物理性強制措施均不建議／171
5.2.逾期繳納租金或押金不退／172
5.3.違反修繕義務／176
5.4.租賃關係消滅，房客未返還租賃住宅／178
5.5.公證契約的執行問題／183
結語／187

附錄
．租賃住宅市場發展及管理條例／191
．房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項／203
．住宅租賃契約應約定及不得約定事項／219
．住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項／235
．住宅包租契約應約定及不得約定事項／251
．租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得  記載事項／267