日本買房關鍵字：日本宅建士教你赴日置產一定要懂的50件事


	2013年，安倍經濟學射出了三支箭，再加上同年申奧成功，引爆了台灣人對日本房地產的爆買潮。當時，在台灣專營日本不動產買賣的業者如雨後春筍般冒出，其中也不乏老牌房仲企業加入戰局。時至2022年，日圓大幅度貶值至20年來新低價位，再度引爆了外資瘋搶日本不動產的狂潮。同時，因為疫情封控等因素而急欲出逃的中國富裕階層，不，甚至連中產階級，都眼見機不可失，趁機入市搶日本房。另一方面，因為後疫情時代的通膨以及供需失衡，東京精華區的房價早已突破了90年代泡沫時期的新高點。在這樣的環境之下，究竟日本的不動產還能不能買？應該要怎麼選？投資難度更甚以往！　　本書的作者TiN長期居住在東京，是資深房產投資家，也是位擁有日本不動產經紀人「宅建士」證照的日本房市專家。曾於台灣出版過三本東京不動產投資的相關書籍，這些書籍當時還被機構投資家以及專做日本線的房仲人員視為是入行的基礎教科書。此外，這三本書也幫助了許多當時赴日買房的投資者深入了解市場、閃避掉了許多風險。　　後疫情時代，作者再次以尖銳的觀點、在地的視角、並結合最新趨勢，撰寫了《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書。本書《日本買房關鍵字》內容詳細分析在日本購買房屋時，有怎樣的產品可以選擇；交易過程時，會遇到怎樣的問題；房屋與土地有怎樣的法令限制；買房時，如何選擇建商以及房仲業者...等。同時，本書也詳細介紹投資時，不可不懂的一些基本財務知識。　　本書總共五大篇，50個關鍵字。這些都是在日本買房時，非常重要的基本觀念與知識。內容不浮誇、不勸敗、不唱衰、不高談闊論教你如何炒房賺大錢，但告訴你，日本買房不能不懂的知識與不可不知的風險。在你花上千萬日圓赴日買房前，不妨先花個幾百塊台幣購買這兩本書，就當作是日本買房前的「重要事項說明書」。相信這兩本書一定能幫助讀者更加了解日本不動產市場的整體輪廓，買屋決策時，能夠掌握全局、趨吉避凶。也期望各位讀者讀完本書後，能夠買到心中理想屋、投資順利賺大錢！　　一、自住篇～我在日本有個家　　有土地的透天厝比較好？塔式住宅比較炫？　　本篇告訴你，日本有錢人喜歡哪種產品，你又適合哪種產品！　　二、實務篇～交易過程全攻略　　如何慎選幫你服務的業者？日本又有哪些口碑優良的大建商？　　筆者為你破解，怎樣的格局才是好屋，交易流程有哪些細節需要留意！　　三、算計篇～財務知識不可少　　投報率越高越好？如何善用槓桿與套利交易獲取巨大財富？　　投資並不像你想得這麼單純，有些小知識，你不能不懂！　　四、法令篇～法條規則很重要　　權力關係怎麼看？法令限制知多少？　　買房，一定要了解這些「你以為你懂，但其實你不懂」的法條與規則　　五、投資篇～日本置業當房東　　投資產品百百種，哪種產品會賺？哪種產品必賠？　　本篇教導讀者如何從五花八門的投資產品中，挑選出最適合自己的物件！本書特色　　◎華人圈最專業、詳細的日本置產工具書　　◎產品・法條・財務計算，詳細剖析！　　◎達人親授，教你選間理想的房屋。　　出版過多本東京買房暢銷書籍，且擁有日本不動產經紀人「宅建士」證照的房市專家TiN，告訴你買日本房該怎麼買！專文推薦　　官柏志｜株式会社LANDHILLS董事長　　黃逸群｜東京都心不動產董事　　廖惠萍｜東京房東網集團會長　　顏博志｜海內外房產專欄作家　　（依姓氏筆畫排序）


	目錄一、自住篇～我在日本有個家 1-1 各種產品〜「自住」還是「投資」？這是一個值得思考的問題！ 1-2 公寓大廈〜大樓型產品，地點都比透天好？ 1-3 獨棟透天〜透天厝，是「人生中繼站」還是你「永遠的避風港」？ 1-4 賣建住宅〜什麼？我買了土地，還不能決定要請哪間建商蓋？ 1-5 塔式住宅〜尊爵不凡，人生勝利組的象徵？ 1-6 低層華廈～清幽靜謐、安穩度日，也是一種人生選擇 1-7 頂級住宅～登峰造極、豪隱於市。 1-8 渡假屋〜有錢人的玩具？不，是中產階級的牢獄！ 1-9 滑雪宅〜國際資本的造鎮遊戲 1-10 老屋翻新～阿匹婆拉皮，也不會變成林志玲二、實務篇～交易過程全攻略 2-1 宅建業者〜幫你服務的公司是合法業者嗎？還是只是牽猴仔？ 2-2 媒介契約〜買賣房屋時，小心房仲串連投資客坑殺你！ 2-3 主要建商〜大建商蓋的房子比較好？建案也有分等級喔！ 2-4 管理公司〜代租代管？收租保證？小心龐氏騙局！ 2-5 購屋流程〜從出價斡旋到交屋付款的幾件事 2-6 房屋貸款〜能貸多少錢？還款方式？利率如何？一次報你知！ 2-7 室內面積〜內法還是壁芯，稅金差很大！ 2-8 房型設備〜日本獨有的格局用語與先進設備 2-9 格局規劃～這是好宅？一流華廈與三流住宅，這點差很大！ 2-10 賣屋要點〜換屋與獲利了結的終極心法三、算計篇～財務知識不可少 3-1 現金流〜貸款成數與年限的數字魔法秀 3-2 投報率〜日本房地產，高投報背後的真相 3-3 自我資本收益率〜善用槓桿，累積巨額財富？ 3-4 合理房價〜這間房子值多少？教你這樣算！ 3-5 收益遞減法則〜裝潢越貴，租金越高？ 3-6 贏家詛咒〜對，你買就是比較貴！ 3-7 機會成本〜日文老師與大老闆的抉擇 3-8 檸檬原理〜車市與房市的資訊不對稱 3-9 匯差避險〜日圓跌跌不休，如何避險？ 3-10 套利交易〜五種在日本房市中賺價差的方法四、法令篇～法條規則很重要 4-1 都市計畫法〜這塊土地能蓋什麼？要看用途地域 4-2 建築基準法〜能蓋多高、蓋多滿？端看建蔽率與容積率 4-3 借地借家法〜荒唐！不能漲房租，沒繳房租也趕不走？ 4-4 借地權〜房子我的，土地租的！ 4-5 登記事項證明書〜日本的房屋謄本怎麼看？ 4-6 地址表示〜為什麼權狀上的地址跟門牌地址不一樣？ 4-7 耐震基準〜舊基準與新基準，價值差很大！ 4-8 禮金與更新料〜日本租屋的潛規則 4-9 心理瑕疵物件〜關於凶宅 4-10 廣告上的規制〜誘餌與誇大的文案，不行喔！五、投資篇～日本置業當房東 5-1 1R蚊型套房〜操弄投報率，割韭菜的好工具！ 5-2 1K出租套房〜買來節稅，反而賠更多？ 5-3 公寓大廈投資〜賺房租？不，這個用來賺價差！ 5-4 商辦與店面〜好貨難尋外，還有稅制上的陷阱 5-5 一棟木造公寓〜底層租客、下流老人與孤獨死 5-6 一棟RC商業大樓〜好賺，但你買不起！ 5-7 一棟RC出租住宅〜你是在累積資產？還是在為銀行打工？ 5-8 共居住宅〜偶像劇中的幻想與現實之間的落差 5-9 民泊〜散戶搶賺觀光財的三種方式 5-10 中間省略〜賣小套房，屋主小賺業者大賺的故事 ●內容提要： 1-1各種產品・自住型產品・投資型產品・公寓大廈有哪幾種・獨棟透天自建還是買建商蓋好的・整棟投資物件有哪些類型 1-2公寓大廈・大樓與透天，推案地點不同・公寓大廈的優缺點・選新屋還是中古屋・格局、耐震、以及使用年限 1-3獨棟透天・獨棟透天的優缺點・要選透天還是大樓・大樓與透天在市場上的流通量・當不動產變成「負」動產・中古透天賣不掉的原因・豪宅等級的獨棟透天 1-4賣建住宅・注文住宅、建賣住宅與賣建住宅的不同・何謂「附建築條件的土地」・賣建住宅的風險・何謂迷你開發 1-5塔式住宅・超高層塔式住宅，已經不具稀少性・高樓層與低樓層，身份地位差很大・塔式住宅的優點・塔式住宅的缺點 1-6低層華廈・低層與超高層，用地區分不同・機能還是環境，取捨看個人・低層華廈保值嗎・低層華廈哪裡找・低層華廈脫手性如何 1-7頂級住宅・豪宅與頂級住宅・頂級住宅的特點・頂級住宅首重地段・產品整體規劃很重要・有錢不一定買得到 1-8渡假屋・渡假屋的前世今生・疫情讓渡假屋市場起死回生・渡假屋的種類・物件不流通・交通不方便・大雪濕又冷・維護花大錢 1-9滑雪宅・泡沫時代的滑雪勝地・十萬日圓的越後湯澤・天價滑雪宅，超高投報率・北海道二世古觀光圈・六年地價翻15倍的奇蹟 1-10老屋翻新・新築信仰崩解・新成屋與中古屋的拉鋸戰・「買取再販」與「老屋翻新」・低買高賣，小心法律問題・高於市價，但有附加價值・小心黑心裝潢・老屋翻新宅的優點 2-1宅建業者・你的業務是牽猴仔還是合法的業者・如何判斷合法的宅建業者・什麼是「宅建士」・仲介業者的收費標準 2-2媒介契約・三種媒介契約的異同・小心仲介的包圍戰術坑殺屋主・包圍網，串連買取再販業者賺很大 2-3主要建商・大建商Major 7 ・大建商以外就比較遜色嗎・大建商售後服務到位・品牌也有分等級・大建商的產品規劃一定就比較好嗎・除了建商，營造商也很重要 2-4管理公司・何謂代租代管・代租代管的責任與收費・如何找個好房客・何謂收租保證・收租保證的龐氏騙局・用新客戶的錢來養舊客戶・銀行濫放貸所導致的房市風暴 2-5購屋流程・出價斡旋・什麼是「重要事項說明」・簽約與貸款融資・登記文件與清算尾款・交屋後的相關費用及稅金 2-6房屋貸款・「元金均等」與「元利均等」還款金額差很大・大額還款會產生違約金・從每月還款金額回推購屋總價・日本上班族能貸到多少錢・從可貸款金額，就可看出一個地區房價的頂 2-7室內面積・內法面積與壁芯面積的差異・節稅，看內法面積・議決權，看壁芯面積 2-8房型設備・1K、1R、1LDK是什麼意思・衛浴設備有哪些先進的科技・浴室尺寸1418代表什麼意思・一「疊」有多大・高樓層的豪華房型・看懂格局圖的英文縮寫・其他台灣不常見的先進設備 2-9格局規劃・何謂切羊羹規劃・最廉價的田字型格局・Center In格局與電梯數量・近年受歡迎的Wide Span格局 2-10 賣屋要點・買的是徒弟，賣的是師傅・自住屋換屋要點・「先買在賣」與「先賣再買」・投資屋獲利了結的出口戰略・買的時候快、狠、但不準・高價買進，賠錢出場 3-1現金流・何謂現金流・現金流越高，投資越穩定嗎・增加自備款，提高現金流・拉長還款年限，提高現金流 3-2投報率・何謂投報率・表面投報率與實際投報率・投報率，越高越好嗎・日本高投報物件的貓膩・高投報一定高風險嗎・低投報就比較沒風險嗎・投報率，差1%的迷思 3-3自我資本收益率・你是在投資房地產，還是在經營事業・何謂CCR ・市郊房產，狠賺25%收益率・都心房產，收益率只有2%多・市郊與都心，收益率差很大的原因 3-4合理房價・鑑價三手法・比價法與查價網站・收益還原法與投報率・如何使用原價法估算成本・均價無意義・頂級住宅與豪宅，如何算價・建築單價表與耐用年限表 3-5收益遞減法則・花多少錢裝潢才合理・收益遞增與收益遞減・裝潢過度導致收益遞減 3-6贏家詛咒・想贏，就得付出較高的代價・投資時，如何面對贏家詛咒・購買自住屋時，中了詛咒還要買嗎 3-7機會成本・讀研究所的機會成本・不懂機會成本的日文老師・精算機會成本的大老闆 3-8檸檬原理・定錨效應・何謂「資訊不對稱」・蜜桃與檸檬，哪個比較好・房地產市場上的資訊不對稱 3-9匯差避險・如何利用匯差，買到半價的房屋・看空日圓的操作方式・超完美換屋計畫・台北漲翻天，時勢造英雄・買了以後繼續賺匯差・能否複製相同的成功手法・運用DCA法避開匯差風險 3-10套利交易・何謂「套利交易」・以套利維生的網路轉賣家・運用收益還原法與比價法來套利・利用帶租約的房屋來套利・預售屋是否有套利空間・利用時間差來套利・利用不同市場價格來套利 4-1都市計畫法・各種都市計畫區域・市街化區域與市街化調整區域・日本的13種用途地域・其他地域地區 4-2建築基準法・建蔽率與容積率・接道義務與退縮規定・再建築不可物件是什麼・何謂二項道路・容積率還要再看臨路寬・規制高度的斜線限制 4-3借地借家法・民法的租賃契約・借家法的租賃契約・房東想趕人，可以嗎・房東想漲租金，可以嗎・退租後，房客要你付裝潢費・定期租借合約 4-4借地權・借地權的物件，跌價快・舊法、普通、定期借地權・選哪一種借地權比較有利 4-5登記事項證明書・謄本要去哪裡調閱・何謂敷地權・表題部怎麼看・權利部有什麼資訊・共同擔保目錄是什麼 4-6地址表示・何謂「住所」、何謂「所在」・住居表示法與不動產登記法・地址一模一樣怎麼辦・日本的地址怎麼看 4-7耐震基準・四個時期的耐震基準・判斷要以這個時間點為準・舊耐震的物件，真的比較差嗎 4-8禮金與更新料・何謂禮金・何謂更新料・房東沒給廣告費，房子就租不掉嗎 4-9心理瑕疵物件・什麼是「事故物件」・如何查詢房子是否為兇宅・凶宅值多少・凶宅需要告知租客或買方嗎 4-10廣告上的規制・何謂誘餌廣告・房屋大小標示有一定的基準・離車站的步行時間也有規定・特定用語，禁用 5-11R蚊型套房・入門檻最低的產品・空屋風險・高額的管理修繕費用・房客拖欠房租的風險・設備老舊的風險・玩弄投報率，坑殺買方的最佳工具 5-21K出租套房・這種房子都誰在買・流通、稅制以及貸款，決定是否賣得掉・如何使用1K套房節稅・建商怎麼讓你買單・真的有那麼容易租掉嗎・出售時會浮現出的問題點 5-3公寓大廈投資・何謂「分讓賃貸」・投報率偏低，但增值速度快・大建商跟你搶租客・賺差價，可以這麼做・拿來出租，小心被銀行逼著還清房貸 5-4商辦與店面・事業用物件的種類・何謂「雜居大樓」・事業用物件的優缺點・保證金多，修繕成本低・屋齡影響小・還得繳納消費稅・源泉徵收，讓你的商辦租不掉・適格請求書制度，逼得你降價出租 5-5一棟木造公寓・門檻不高，散戶很多・規模太小，容易導致空室率變高・何謂「5棟10室」的基準・租客水準參差不齊・下流老人與孤獨死・疫情期間飆高的空屋率・這樣的條件，可以考慮買進 5-6一棟RC商業大樓・規模大小分類・需要藉助BM、PM、以及AM公司幫忙管理・巨大商辦完工潮・疫情帶來的超高空室率 5-7一棟RC出租住宅・與商業大樓所處的地點不同・租客水準較高・購買前須確認投報率真偽・隱藏成本、法令限制不可不知 5-8共居住宅・真人秀所帶動的Share House風潮・疫情來襲，仍有些物件受到歡迎・經營辛苦管理困難・幾個真實發生的小故事 5-9民泊・全民搶賺觀光財・遇到疫情全死光・何謂「民泊新法」・國家戰略特區中的「特區民泊」・旅館業的「簡易宿所」 5-10中間省略・業者賺得到，你卻賺不到的小故事・轉賣業者的手法・中間省略，無本生意・銷售，需要包裝・金融情勢造英雄