地政士制度功能及契約責任：以不動產交易安全為中心


	本書特色　　本書為國內第一本以探討地政士民事法律責任的專書，作者寫作的初心僅是為完成碩士論文，於論文完成後經指導老師葉婉如建議對於地政士法制可為學術參考，於是鼓勵出版成書。　　作者為執業地政士，試圖藉著本書之探討以建構地政士執業應具備的功能與法律責任，主要乃因作者有感於這部分文獻的欠缺、資訊的閉鎖、影響所及不僅是地政士對於契約給付義務的不明確，也間接影響民眾委託地政士所應享有給付利益之完整性，有未受完全對待給付之虞，於是嘗試著手討論，並希望拋磚引玉，能有更多人的參與，因為正確資訊的傳播，有助於減少或防免交易風險的實現。　　本書雖然是介紹地政士的契約責任，但是地政士契約賠償責任的成立，是建立在民眾交易風險實現且可歸責於地政士為前提，相信一般民眾也可從本書獲取不動產交易關於產權風險的知識，於進行不動產交易時可為規避風險的參考，並落實交易資訊的探知義務。


	目錄推薦序　葉婉如推薦序　侯英泠推薦序　黃健彰推薦序　陳淑美推薦序　胡學彥推薦序　柯伯煦自　序摘　要誌　謝簡　目詳　目圖目錄表目錄第一章　緒　論　1 第一節　研究緣起與問題意識　1 第一項　地政士的內涵　1 第二項　發展沿革　2 第三項　問題意識　6 第二節　研究範圍與方法　9 第一項　研究範圍　10 第二項　研究方法　12 第三節　研究架構　14 第四節　研究目的及貢獻　18 第一項　研究目的　18 第二項　預期貢獻　19 第二章　地政士制度介紹　21 第一節　社會功能　21 第一項　協助土地政策之落實　22 第二項　交易安全之維護　24 第三項　登記效力之確保　26 第四項　稅捐徵收之確實　29 第二節　職業特性　30 第一項　屬於地政業務之從業人員　30 第二項　為自由業　31 第三項　具獨立性　34 第三節　輔助不動產交易之私法關係　36 第一項　不動產交易之當事人　37 第二項　不動產交易當事人與地政士之關係　46 第三項　不動產交易契約與地政士委任契約之關連　57 第四節　協力不動產登記及稅務之公法關係　58 第一項　地政士對於登記事務之協力　59 第二項　地政士對於稅務申報之協力　66 第五節　小結　71 第三章　地政士於交易當事人買賣契約「締約前」之功能與義務　73 第一節　「買受人」於締約前之資訊風險　74 第一項　產權認知之風險　76 第二項　稅費負擔之風險　92 第二節　「出賣人」於締約前之資訊風險　94 第一項　買賣價金決定之風險　94 第二項　稅費負擔之風險　95 第三節　地政士於不動產交易締約前資訊提供之功能　98 第一項　保護意思決定　100 第二項　對價平衡　102 第三項　防止將來買賣糾紛　104 第四節　地政士於不動產交易締約前資訊提供之義務　105 第一項　資訊注意義務　106 第二項　資訊注意程度　110 第三項　資訊保護義務　111 第五節　小結　113 第四章　地政士於交易當事人買賣契約「履約階段」之功能與義務　115 第一節　「買受人」於履約階段之風險　116 第一項　價金給付之風險　117 第二項　簽約後發現權利瑕疵之風險　119 第三項　產權取得之風險　121 第二節　「出賣人」於履約階段之風險　135 第一項　標的物瑕疵爭議之風險　136 第二項　價金收取之風險　137 第三節　地政士於不動產交易履約階段之功能　139 第一項　協助買賣契約簽訂處理　139 第二項　協助產權移轉處理　153 第三項　協助買賣契約履行完畢或解除之處理　157 第四節　地政士於不動產交易履約階段之事務處理義務　168 第一項　忠實義務　169 第二項　確認義務　180 第三項　其他執業行為義務　186 第五節　小結　199 第五章　地政士之損害賠償責任　201 第一節　契約責任　201 第一項　給付義務　203 第二項　附隨義務　206 第二節　債務不履行類型　218 第一項　給付遲延　220 第二項　不完全給付　222 第三節　損害賠償　223 第一項　責任的成立　224 第二項　賠償的範圍　226 第四節　賠償責任之分配與減輕　228 第一項　損害停留原處原則　229 第二項　委任人風險轉嫁的合理性　235 第三項　委任人與有過失　238 第五節　附論：無契約責任──好意施惠關係　246 第一項　好意施惠定義　246 第二項　好意施惠與委任契約之界線　247 第三項　好意施惠與無報酬委任之區別　248 第六節　小結　250 第六章　結論與建議　253